Ofis kiraları ve aidatlar rekor kırdı: Yeni yatırım bekleniyor

İstanbul A sınıfı ofis piyasasında 7,4 milyon metrekarelik arz sağlanırken, birincil kira bedeli dolar bazında 50 dolar/m2/ay +KDV olarak belirlendi. Ayrıyeten, dalda 130 bin metrekarelik inşaat halindeki projeler sürüyor.

Ticari gayrimenkulde ofis, sanayi, lojistik ve perakende alanlarında kiralama – satış, data tahlili, konsept ve proje idaresi danışmanlığı hizmeti veren Alfa Invest’in 2024 yılını baz alan “İstanbul Ofis Piyasası Analizi” raporu yayınlandı. Çalışmaya nazaran İstanbul A sınıfı ofis piyasasında boşluk oranı yüzde 5,1 oldu.

Ofis arzı 7,4 milyon metrekarede sabit kalırken, birincil kira sayısı metrekare başına 50 dolar (yaklaşık 1.850 TL) olarak hesaplandı. Geçen yıl İstanbul’da inşaat halinde olan ofis projelerinin toplamı 130 bin metrekare olurken aidat bedelleri metrekare başına 175 TL ile 400 TL ortasında değişkenlik gösterdi. Dekorasyon müddetleri her yeni kiralama için ortalama 1-3 ay olarak belirlenirken, kelam konusu sarfiyat kalemine ilişkin masraflar tekrar metrekare başına 850-1.200 dolar olarak hesaplandı.

KİRADA REKOR YIL 2024

Çalışmaya nazaran 2024 yılı birinci yarısı kira düzeyi rekor düzeye ulaştı ve birinci yarı yıla kadar kira artış suratı artarak devam etti. Yılın ikinci yarısına gelindiğinde ise doluluk oranın artmasıyla ve kiracıların doğru ofisi bulmakta zorlanmasının tesiriyle taşınma kararlarında ertelemeler yaşandı. Erteleme kararları talebin düşmesine ve kira artış suratının yavaşlamasına sebep oldu. 2024 yıl sonu prestijiyle birincil kira sayısı dolar bazında 50 dolar m2/ay +KDV iken, TL bazında 1.850 TL m2/ay +KDV olarak gerçekleşti. 2020’de bu sayı 25 dolar/m2 olarak hesaplanmıştı.

YAYINLAR YENİ BİNALARDAN

Rapora nazaran geçen yılın tamamında İstanbul A sınıfı ofis piyasasında gerçekleşen 140 bin metrekarelik kiralama süreçlerinin yüzde 39’u medya dalına ilişkin. Bu bölümü yüzde 20’lik oranla teknoloji şirketleri takip ederken, kiralama süreçlerinin yüzde 18’ini ilaç, yüzde 13’ünü üretim ve yüzde 10’unu finans dalları oluşturdu.

ANADOLU YAKASI’NA TALEP ARTIŞI

Alfa Invest Yöneticisi Umut Arıkan, ofis piyasasında geçen yıla ait beliren sayıları şu sözlerle kıymetlendirdi:

“Anadolu Yakası, Merkezi İş Alanı (MİA) / Levent-Maslak sınırı bölgesindeki doluluk oranının artması ile birlikte kiracı adaylarının Anadolu Yakası’na yönelmesine sebep oldu. Talebin yönelmesi Anadolu Yakası’ndaki boşluk oranlarındaki düşüş suratını artırdı ve kiraların üst taraflı hareket etmesine sebep oldu. Anadolu Yakası birincil bölgesi olan Kozyatağı – Ataşehir için birincil kira düzeyi bir evvelki yılında birebir devrine nazaran dolar bazda yüzde 20 artış göstererek 30 dolar m2/ay +KDV düzeyinde; Türk Lirası bazında ise yüzde 50 oranında artış göstererek 1.050 TL m2/ay +KDV düzeyinde gerçekleşti. Dolar bazında enflasyonun üzerinde artış gözlemlenirken, TL bazda enflasyon ile yanlışsız orantılı düzeyde artış gözlemledik. Bu durumu kur düzeyinin enflasyonun altında kalması olarak kıymetlendiriyoruz. Başka yandan İstanbul Milletlerarası Finans Merkezi’nin faaliyete geçmesi, bilhassa kamu bankalarının burada operasyonlarını başlatması ile bölgedeki hareketliliği kıymetli ölçüde artırdı. 2024 yılı içerisinde İstanbul Finans Merkezi kamu bankalarının yanı sıra özel dal şirketlerinden de talep alarak Anadolu Yakası ofis muhtaçlığına karşılık verdi. Mevcut piyasa koşullarındaki faiz indirim siyasetinin başlamasını takiben piyasadaki hareketliliğin artmasını ve 2025 yılı ikinci yarısı prestijiyle yeni ofis yatırımlarının başlayacağını ön görüyoruz.”